Abstract： Living in big cities is quite expensive and the demand for house renting is strong. The municipal authorities encourage the investment on rental apartment. Long-rent apartment project requires big amount of initial investment， but the return of investment takes very long time. Investors are very pfficult to make decision. Values orientation have a great impact on the investment planning of long-rent apartments， as well as on the development and rent of apartment.
關键词：长租公寓;价值决策;规划定位
Key words： long-rent apartment;value decision;builpng planning
0 引言
伴随中国经济飞速发展，大家向城市迁移，探寻更好的工作和生活机会，渐渐成为城市的常住居民。近些年，因为大城市住房价格昂贵，加上各种限制外地户口购房的政策，多数外来居民望楼兴叹，需要长期租房居住。一线城市出租需要庞大，供需矛盾突出，假如长期不可以有效解决，将致使城市就业劳动力降低，助推城市老龄化进程，影响城市经济进步和社会兴盛稳定。党的十九大明确房屋是用来住的、不是用来炒的定位后，长租公寓作为住房供给侧改革的实验田，被社会各界寄予厚望。产业界、学术界和媒体从不一样的角度进行剖析和研究，地方政府也颁布了很多鼓励长租公寓建设的政策。房产开发商纷纷启动长租公寓业务，一些风险投资企业和传统房地产中介机构也大胆试水，在1、二线城市采集分散的房源统一出租。市场的喧闹难掩业务的艰难，负面的声音不时传来，叫人莫衷一是。中国长租公寓进步的道路将会比较漫长，过去在产品住房大力进步时期积累的产业认知和营运管理经验可能不再适用。本文以一个运营多年的年轻人公寓项目为例，尝试描述和说明两种不一样的价值观在集中式长租公寓的建筑规划和公寓运营中的差异，给致力于拓展长租公寓业务的房产业同行提供借鉴和参考。
1 集中式长租公寓的投资决策
顾名思义，长租公寓是有专业团队提供统一服务和管理的出租公寓。集中式长租公寓的地方相对集中，规模相对较大。与酒店式公寓相比，长租公寓的租期较长，服务内容较少，价格也较低。现在，在中国一线城市，成规模的集中式长租公寓还比较少，大多租客借用房子中介服务，租住在遍布全市的居民小区中。近几年，有不少新兴企业看好住房出租巨大需要市场，通过采集私人家庭闲置或散租的房子，与业主签订长期包租协议，迅速整修后以统一品牌对外出租。因为房子地点和产权很分散，这种公寓被笼统称为分布式长租公寓。
房产开发商拥有丰富的开发经验及管理团队。部分企业企实力非常强，无论是筹资途径，或者土地储备资源都很丰富。这类企业涉足长租公寓业务时，一般会选择自己开发。在做建筑规划和公寓经营模式选择时，企业一般会遭到两种不同价值观的约束和影响。
1.1 以财务风险最小化为目的的决策
以财务风险最小化为目的，使项目预期风险完全可控。企业在作长租公寓项目投资规划时，更多地依靠财务模型进行决策。项目的中短期的经营收益和现金流成为企业最为重点的决策指标。当面对一幅目的地块做建筑功能和形态规划时，企业会偏向于选择租售组合的开发方案。有些使用空间组合，即在同一地块或项目中将部分住宅作为产品房建成供应，剩余部分用作长租公寓，以平衡整个项目的资金流，避免或降低长租公寓的运营风险对项目投资收益的影响。有些使用时间组合，在项目竣工后持有住宅对外出租若干年，待房价上涨或出让条件满足后伺机供应。无论怎么样组合，开发商都是将长租公寓作为财务投资工具，或者作为获得土地资源的权益之计，公寓建筑的规划和房型设计基本上是基于“可供供应”这个首要条件，公寓的运营也要受此约束和影响。
1.2 以顾客需要为导向的决策
第二种决策思路是以顾客需要为导向的决策思路。开发商将将房子出租业务作为企业长期进步策略，视公寓建筑为企业长期资产，认同此项资产带给企业的长期价值。因此，企业在项目规划时，会重点关注怎么样辨别、理解和满足目的顾客的需要。此种决策思路并不是不考虑投资项目的财务指标，而是将单个项目放到企业整体进步策略中进行价值考量，将长租公寓作为企业资产，而不是可供迅速供应的成品来看待。在作投资测算周期更长，在资源分配和筹资安排方面，对资产所能创造的收益及其价值增长速度有更适当的预估。 2 年轻人公寓项目的定位和规划
2.1 规划约束
年轻人公寓项目的初衷是为了响应地方政府号召，帮助功能开发区工作的青年解决住房困难，促进地区的招商引资。其目的顾客是新进职场的单身白领，他们具备以下特征：①年龄在22至30岁之间，刚出大学校门或初进上海，收入不高。②成长在信息互联年代，向往独立而有个性的生活。③多为家里独子，不善或不喜家务。④地域观念和婚恋意识不强，工作时间长，工作单位常有变动。
该项目坐落于城市新区，距离目的顾客群体工作地有6公里多，无公交巴士直達，近期的地铁站在2公里外。项目用地是开发商早期拿到的自有住宅土地。该项目运酿之时，城市产品房买卖蓬勃发展，房价迅速上涨。项目周围已建成的多个住宅小区，房子租金比较低。从投资角度看，这里不是长租公寓的理想地址。事实上，若非政府主张加上开发商转型策略的驱动，将目的地块开发成普通产品房供应在当时是最顺理成章的选择。
该项目的开发商看好一线城市的出租市场，觉得土地稀缺性和外来人口持续导入决定了一线城市住房供需矛盾将长期存在。顾客的支付能力会随城市经济进步渐渐提升，假如商品和服务符合甚至超越目的顾客的期望，该项目就肯定能为企业带来稳定的收益，资产的市场价值会渐渐提高。在这种观念指导下，开发商很关注目的顾客的特征和租住需要。通过调分数查询析，得出顾客的三个主要需要点。一是安全靠谱，管理规范;二是交通出行便捷，有基本的生活配套设施;三是租赁费用适中，与其收入水平基本匹配。随后的建筑规划主要围绕这三项需要展开。
2.2 公寓的规划决策思路
年轻人公寓的目的顾客大多是初入职场的大学毕业生，他们走出校门来到陌生的城市，工作和生活环境的安全性是顾客本人和家人最为关心的。公寓的安全性由外部环境和内部环境决定。外部安全性受项目所在地区整体环境影响。开发商需要因地制宜拟定公寓安全的管理手段。一般来讲，使用严格出入管理的纯出租小区的安全性优于租售混合小区，整幢出租公寓建筑的安全性优于商住混用建筑。年轻人公寓项目规划建筑面积近6万平米，开发商从安全管理、规模效应和品牌塑造三个方面考虑，决定全部建成公寓出租。在房型选择方面，既要满足目的顾客对生活独立性和起居私密性的需要，又要考虑其支付能力。经过反复酝酿，最后大胆地选择一种融合大学集体宿舍和小型家居为一体的单室整租房型。在公寓楼中间有过廊，租户通过走廊进入分列南北两侧的房间。每套公寓仅供一人居住，室内可沐浴、如厕、洗衣和简单炊饮。每一个房间有内阳台供晾晒和绿植。项目原计划全部建成25平米的小面积户型，在前期市场营销时，部分顾客强烈需要面积更大一些户型，想支付高租金。因此在工程二期装修时，将少部分25平米房间合二为一，增加了餐客厅，床铺宽度增加。每一个房间均配备了基本的家具和家电，顾客签约当日即可入住。
依据规划，整个将容纳近3000人租住，为确保整个公寓安全运行，小区实行封闭式管理。在小区出入口、每幢公寓大楼基础知识厅和房间均设有门禁，顾客需刷卡进出。考虑到长租公寓公共服务设施的特征，在整体安防监控和消防设施的规划设计方面，也借鉴酒店标准，以健全公寓安全管理方法。公寓建筑材料和机电设施选型也充分考虑长期持有并运维的特征。
长租公寓适合地址选择在轨交站附近，如此可以吸引更远距离上班的顾客。年轻人公寓项目离得远远的轨交站点，为解决顾客出行难的问题，年轻人公寓开发商协调政府有关部门，由企业出资，在出行高峰时点提供定点接送班车。另外，小区内也规划地下车库和少量地面车位提供租户有偿用。
年轻人公寓的租户基本是单身，平时里早出晚归，依靠外部生活配套服务。开发商在小区规划了8000多平米可灵活组合的沿街商铺，可用于开设餐厅和超市，也可以做银行网点和健身会所，既满足公寓租户需要，也对周围社区居民开放。
3 集中式长租公寓的运营
3.1 三种经营模式
长租公寓项目在规划阶段就需要考虑将来公寓运营方法。市场上大致有三种模式可供选择：自主运营、半委托运营和全委托运营。
自主运营即开发商组建并依赖自己团队完成公寓的招租、顾客服务和物业管理。运营团队既对公寓出租服务收入负责，也对公寓资产的保值和增值负有责任。运营管理团队与公寓业主的长期利益是一致的。运营团队通过尽心服务塑造顾客口碑，通过对公寓建筑物的保养维护，使建筑物的品质和寿命得以保证。现在，市场上有经验的长租公寓运营管理人才比较稀缺，本钱比较高。当假如公寓项目规模小，或者硬件条件先天不足的话，开发商要保持运营队伍的本钱会比较高，运营管理队伍也非常难稳定。
半委托运营像聘请酒店管理团队，公寓业主向受托团队支付基础服务费和肯定比率的租金提成，收取公寓租金有关的收入。这种模式借用专业运营服务商的能力和营销推广渠道迅速提高公寓的有效出租率。假如合作紧密，运营团队还可以在公寓设计和建造阶段给业主提供建议，使商品愈加贴近目的顾客的需要，修理维护愈加便捷。专业运营服务商很昂贵，有的业主会纠结其中风险得失，特别在项目投运初期及市场低迷时期，当业主的期望与实质运营绩效存在差距的时候，双方合作就可能出现嫌隙。其次，运营团队假如为了完成短期承诺出租目的，使用激进的营销推广手法，放松对目的顾客的筛选，或者为了节省运营本钱忽略建筑物的平时保养维护，减少顾客服务水平，最后影响公寓的品质和声誉。
完全委托模式是业主将公寓建筑以约定的价格长期委托第三方运营管理。受托方负责出租并收取租金，受托方享有租金溢价，承担全部经营风险。有些受托方在承租了标的物业后，会依据自己企业品牌风格，进行二次装修改造。使用这种模式的业主大多是将长租公寓作为财务性投资的金融机构，或者为了盘活闲置资产的企事业单位。这种模式对房产开发企业而言，避免了短期的财务风险同时，舍弃了运营服务的收益，很难形成企业我们的公寓品牌。 3.2 年轻人公寓项目的运营决策思路
年轻人公寓项目的开发商将一线城市商业地产的开发和长期运营持有作为企业转型策略。公司开发该机写字楼积累肯定经验后，主动拓展长租公寓业务，并将住房出租作为主营业务的要紧组成部分。在公寓经营模式的选择上，自刚开始就坚持招募和培养我们的专业运营队伍。主要基于是以下三方面的价值考量。
一是有益于培养企业的长租公寓运营能力。长租公寓运营仅次于酒店，是一项24小时运转的业务，天天面对不一样的顾客，处置各种冗杂的事务，需要有一支稳定的有经验作业队伍。开发商期望职员在实战中不断积累经验，表现好的可以被提高到新的项目，以支持公司长租公寓业务的持续拓展。因为年轻人公寓的运营团队与公寓业主是利益一同体，因此在项目投运初期的混沌阶段，运营团队想本着主人翁的精神，做事主动跨前一步，使项目磨合期间的矛盾冲突降低。若是委托运营，无论哪种模式均需要借用第三方的专业资源。受托方为了维护我们的长期利益，会设法防止向委托方传授运营有关的技能和常识，对专业职员辞职去向也会设置竞业限制条件，预防委托单位挖人。
二是有益于维护长租公寓的品质和寿命。开发商长期持有公寓资产，假如公寓在运营阶段出现水平问题，将直接影响顾客认可度和公寓的出租收入。公寓的水平保障第一体目前開发阶段，假如开发商过分依靠财务模型决策，有时会为了降低项目总投资，减少建筑造价。即在建筑材料和机电设施选型方面，沿用企业内部的一般产品房的建设标准。或者开发商自己缺少出租公寓开发经验，又不主动邀请专业运营团队参与前期商品设计及建筑工程阶段验收。公寓设计和建设阶段问题和缺点早晚会运营阶段暴露出来，纠错改造的本钱将更高。长租公寓的水平保障还体目前平时的修理保养。因为运营团队与业主的利益一致，年轻人公寓项运营团队在公寓建设阶段就参与进去，尽心竭力地推销，将市场需要信息准时反馈给开发商，使建筑缺点在投运前就得到改进。运营团队委派有经验的物业职员和机电工程师参与物业验收，拟定建筑机电设施和室内家用电器设施修理保养标准，以延长建筑极为其内部机电设施使用年限。
三是有益于提升项目长期投资收益。住房租金水平与城市常住居民的收入水平密切有关。居民收入增长是伴随城市经济进步的渐进过程，因此公寓的出租不可能像销售产品房一样，借用豪华样板房和短暂的造势宣传使租金水平迅速上升。长租公寓需要借用好的服务获得顾客口碑，并因此获得品牌溢价，提高市场竞争优势。这需要运营团队苦练内功，既有真诚服务态度，又拥有专业服务能力。同时也需要公寓业主提供价值引导，虚心听取运营团队的建议和建议。任何一方急于求成，都大概损害长租公寓的声誉，从而影响项目的长期收益。从这方面讲，运营团队假如和业主同属一个公司，容易形成相近的价值观和经营风格。
年轻人公寓项目规模大，开发商选择了自主运营。通过董事会领导下的经营实体负责公寓的平时营运管理。为增加出租收入，运营团队还通过董事会向开发商提出合理化建议，将闲置建筑空间改导致可出租房增加总出租面积，缩短新老顾客交接时间，增加公寓有效出租率。在配套商铺的招商和建筑保养维护方面能主动考虑公寓的整体服务品质和建筑的长期价值。通过6年多的探索和改进，年轻人公寓项目的出租收入稳步增长，顾客认可度和公寓资产市场价值也在不断提高。
4 结语
过去20年，很多房产开发企业在波澜壮阔又跌宕起伏的城市住房改革进程中，依赖高杠杆和快周转的经营管理模式迅速成长壮大，企业经营规模和营业收入同步增长。在新一轮住房改革中，过去行之有效的营运管理方法应用在长租公寓业务中或许会遇见困境。年轻人公寓项目的开发商秉持以顾客需要为导向的价值观，因此在做项目规划时，优先关注顾客的需要，并将这类需要落实在建筑布局、房型设计、设施配套和运营管理每个方面。该项目一经推出就遭到顾客热烈欢迎，投运六年到今天一房难求。既满足目的顾客的需要，又符合地方政府的期待，出租收入也持续增长，资产的市场估值也逐年提高。
总体来讲，长租公寓项目投资的收购期非常长，需要企业的决策者有强大的策略定力和耐心，运营管理团队也需拥有精打细算和苦心经营的精神。相信伴随政府切实减少土地本钱和出租税负，稳定政策预期，打造公平的市场角逐环境，有志于拓展长租公寓业务的房产开发商肯定能渡过迷茫期，找到一条合适自己企业进步的成功的道路。
